Programowanie perspektywiczne Programowanie procesu modernizacji powinno przebiegać w ścisłym powią­zaniu z: planami rozwoju społeczno-gospodarczego, planami zagospodarowania przestrzennego wszystkich szczebli. Nie ma wypracowanej jednorodnej metody programowania remontów i mo­dernizacji w powiązaniu z problematyką modernizacji i rewaloryzacji miejskich struktur funkcjonalno-przestrzennych. Każdy region czy miasto ma swoją specyfikę, na którą składają się, obok obiektywnych spraw, również odmienne potrzeby lokalnej społeczności jak i odmienna, lokalna polityka gospodarowa­nia istniejącymi zasobami budowlanymi Stąd też należy stosować lokalne, indywidualne metody programowania, ściśle związane z sytuacją w danym mieście. Podstawy programowania. Podstawami programowania są, niezależnie od metody postępowania: rzetelna ocena stanu istniejącego zabudowy, przeprowadzona w skali miasta, skrupulatna selekcja rzeczywistych wartości historyczno-kulturowych, analiza efektywności ekonomicznej modernizacji Są to elementy przesądzające w sposób możliwie najbardziej zobiektywizowany o koniecznej, niezbędnej i wystarczającej skali i zakresie modernizacji. 9 Ocena stanu istniejącego powinna obejmować wszystkie budynki wybudo­wane przed 1945 r. (lub całość istniejącej substancji) bez względu na własność, funkcje i obecne użytkowanie. Rejestrację danych do oceny wykonuje się w różny sposób; na ogół przez naniesienie danych o obiekcie na kartę lub arkusz ewidencyjny. Informacje, poza danymi ogólnymi, dotyczą funkcji bu­dynku, własności, użytkowania, konstrukcji, wykończenia i wyposażenia obiektu w instalacje, a także zawierają inne dane, wynikające z lokalnej specyfiki, jak np. wpływ podłoża (szkody górnicze, wyrobiska itp.). W Warszawie stosuje się tzw. metodę objawową rejestracji stanu istnie­jącego. Prócz normalnych informacji wprowadza się tu do danych ocenę stanu technicznego poszczególnych elementów konstrukcji i wykończenia bu­dynku, na podstawie objawów ich zużycia zaobserwowanych w trakcie reje­stracji danych. Pożądany jest również zapis informacji dotyczących zagospo­darowania posesji i jej wyposażenia. Opisana metoda, wzbogacona o ocenę zużycia elementów, pozwala, poprzez zastosowanie odpowiednich wskaźników, na ustalenie kosztów remontów i mo­dernizacji, a także rodzajów napraw związanych z organizacją wykonawstwa: remonty bieżące — gospodarka miejska, remonty kapitalne — przedsiębiorstwa remontowe. Istotne znaczenie ma rzetelność zbioru informacji o obiekcie. Toteż wypeł- nianie kart obiektów winno być dokonywane przez inżynierów i techników branży budowlanej, sanitarnej, elektrycznej, a ustalone przez nich procenty zniszczenia poszczególnych elementów budynku i urządzeń powinny opierać się na szczegółowych oględzinach całości obiektu od zewnątrz i wewnątrz, nie zaś na fragmentach. * Informacja o obiektach powinna zawierać również specyfikę własności i być przygotowywana w założeniu oprogramowania danych na maszyny liczące. Daje to możliwość aktualizowania danych oraz uzyskiwania informacji o róż­nym stopniu złożoności. Na podstawie materiałów inwentaryzacyjnych doko­nuje się ocen opłacalności ekonomicznej modernizacji. • Oceny opłacalności ekonomicznej modernizacji dokonuje się dla poszcze­gólnych grup obiektów, uszeregowanych wg stanów technicznych — dobrych, średnich i złych, wg konstrukcji — drewnianej bądź murowanej, a także wg ro­dzaju stropów — palnych czy niepalnych. Uzyskane oceny podlegają skorygowaniu o czynnik wartości kulturowej za-nU ow^ tradycyjnej. Dokonuje się więc szacunkowych ocen takiej wartości ist-nieJącej zabudowy i wprowadza do rachunku ekonomicznego, de #- °Cena zabud°wy wymaga uzupełnienia informacjami o zamierzeniach mo-speniZrCJi urbanistyczne^ a także często dodatkowymi analizami i studiami kam* tyCZnymL JUŻ iednak P°s*ugując się koncepcją urbanistyczną i wyni-i ocen ekonomicznych, ustalić można orientacyjną strukturę przekształceń Poszczególnych rejonów miasta, a mianowicie: ~- wielkość wyburzeń stopień zachowania starej zabudowy, wielkość nowych realizacji. Konfrontacja potrzeb z możliwościami ich realizacji. Następny etap progra­mowania obejmuje konfrontację potrzeb z możliwościami ich realizacji. Na pod­stawie danych o wielkości nakładów na remonty i modernizacje należy doko­nać ustalenia kolejności rejonów urbanistycznych do kompleksowej moderniza­cji. Ogólnie wiadomo, że potrzeby przewyższają możliwości. Proces modernizacji starej zabudowy w naszych miastach trwać będzie przez wiele okresów kolej­nych planów gospodarczych. Nastąpi zatem pogłębienie skutków technicznego i moralnego zużycia starych budynków, powodując tym samym zmianę wielkości i struktury zadań uzyskanych na podstawie ocen stanu technicznego. Konieczne jest więc dokonywanie analizy wpływu czasu na wielkość i strukturę zadań mo-dernizacyjno-remontowych. Informacje uzyskane w wyniku przeprowadzonych badań pozwalają, w spo­sób dość dokładny, kształtować politykę napraw budynków, praktycznie na każ­dym szczeblu zarządzania. Określając przyrost zużycia budynków w czasie, a więc w przypadku odło­żenia modernizacji na okres późniejszy, należy założyć, że na remonty trzeba wydawać co najmniej tyle, ile wynosi roczny przyrost zużycia zasobów, wyra­żony nakładami na naprawy. Jest to oczywiście nie wystarczające do należytego utrzymania stanu technicznego budynków oraz modernizacji. Stąd też przy programowaniu remontów i modernizacji zawsze występuje problem najwłaściw­szego wyboru zespołu obiektów i ustalenia zakresu robót. Jest to sfera odpo­wiedniej polityki remontowej zależna od konkretnych warunków danego wo­jewództwa czy miasta. W pierwszej kolejności należy zapewnić środki na konserwację i remonty bieżące, a następnie na modernizacje i remonty kapitalne. Te ostatnie należy planować dla rejonów działań kompleksowych co najmniej w skali bloku zabudowy. Działanie w tej skali daje wymierne efekty społeczne, porządkuje i poprawia generalnie warunki zamieszkania. Otwiera też lepsze możliwości do uzyskiwania standardów, gdyż wiąże się z doposażeniem wszystkich obiektów w instalacje, rozwiązuje kompleksowo gospodarkę energetyczną, a często daje możliwość zbilansowania liczby mieszkań, mimo ich ubytków na skutek wy­burzeń, poprzez budowę nowych, uzupełniających obiektów. Program perspektywiczny działań remontowo-modernizacyjnych. Program taki w skali miasta, sporządzany na potrzeby planowania przestrzennego, po­winien określić: grupy budynków o użytkowaniu przesądzonym, do której zalicza się obiek­ty nadające się do adaptacji bez potrzeby ich modernizacji oraz obiekty do bezwzględnego wyburzenia, grupy budynków, dla których modernizacja o określonym zakresie robót jest opłacalna, grupy obiektów, dla których modernizacja jest nieopłacalna. W programie muszą znaleźć się również ustalenia dotyczące: zakresów robót remontowych i modernizacyjnych dla poszczególnych grup budynków, w tym również dla obiektów do wyburzenia, którym odracza się termin likwidacji, wytyczne dotyczące rozłożenia remontów i modernizacji w czasie. Na podstawie tak sformułowanego programu można ustalać perspektywicz­ne potrzeby finansowe, rozwój zaplecza materiałowego, kształcenie i dosko­nalenie zawodowe kadry wykonawczej, rozwój potencjału realizacyjnego w różnych specjalnościach. powyższe ustalenia powinny następować w ścisłym powiązaniu z opraco­waniami urbanistycznymi szczegółowymi, na podstawie koncepcji modernizacji wybranych rejonów miasta lub bloków zabudowy, jeśli istnieje możliwość wycinkowego opracowania urbanistycznego. Również ustalenie kolejności przebudowy i modernizacji poszczególnych rejonów jest możliwe wyłącznie na podstawie koncepcji zagospodarowania przestrzennego w skali urbanistycznej. Jest ona uwarunkowana szeregiem czynników, takich jak: stan techniczny zabudowy, funkcja rejonu przewidywana planem zagospodarowania przestrzennego, warunki biourbanistyczne, uzbrojenie podziemne i komunikacja, dostępność terenu (wyburzenia, wykwaterowania itp.). Modernizacja starej zabudowy wymaga współdziałania jednostek gospo­darki zasobami budowlanymi ze służbami urbanistyczno-architektonicznymi i komunalnymi w danym mieście. Konieczne jest przy tym tworzenie odpo­wiednich warunków do realizacji programów, między innymi poprzez: przygotowywanie planów szczegółowych zagospodarowania przestrzennego, koncepcji i planów modernizacji dla wybranych fragmentów lub bloków zabudowy, co pozwala na przygotowanie dokumentacji projektowej zarówno dla całości wybranego rejonu kompleksowej realizacji, jak i dla poszcze­gólnych obiektów lub ich zespołów w ramach większej całości, przestrzeganie zasady ścisłego określania charakteru lokalizacji pojedyn­czych obiektów, wybranych do modernizacji, oraz przewidywanego okresu użytkowania budynków o lokalizacji czasowej, planowanie realizacyjne przebudowy, modernizacji i rozbudowy uzbrojenia Podziemnego w sposób umożliwiający kompleksowe realizacje wybranych rejonów, dostosowanie możliwości wykonawczych do przyjętego programu realizacji modernizacji i remontów budynków i ich zespołów, - zachowanie właściwych proporcji nakładów na remonty konserwacyjne, naprawy kapitalne i modernizacje, gdyż zastępowanie naprawy gruntowej stałym remontowaniem bieżącym doprowadzi do zużycia i zniszczenia bu-ynku, a w konsekwencji do wyburzenia lub poniesienia kosztów na jego naprawę kapitalną znacznie przekraczających racjonalne granice opłacal­ności.