Sposób zawierania umów i wykonanie remontów i modernizacji oraz ich treść regulowane są zwykle odnośnymi zarządzeniami ministra budownictwa i prze­mysłu materiałów budowlanych dotyczącymi ogólnych warunków umów o pra­ce projektowe w budownictwie oraz o realizację „inwestycji budowlanych i o wykonanie remontów budowlanych i instalacyjnych. Warunki te są inne dla umów między jednostkami gospodarki uspołecznionej i inne dla umów o ro­boty budowlane wykonywane na rzecz jednostek gospodarki uspołecznionej przez jednostki gospodarki nieuspołecznionej. Zawarcie umowy następuje zwykle na podstawie otrzymanego od zamawia-wiającego (inwestora) zamówienia (zlecenia), zawierającego niezbędne dane do jej zawarcia. Zawarcie umowy może być poprzedzone zawarciem przez obie strony, tj. zamawiającego i wykonawcę umowy przedwstępnej. Umowa przedwstępna stanowi dla wykonawcy podstawę do podjęcia czyn­ności związanych z przygotowaniem realizacji remontu lub modernizacji obiek­tu. Umowa ta powinna określać istotne postanowienia przyrzeczonej umowy oraz termin jej zawarcia, a podstawową częścią tej umowy jest harmonogram określający zakres i terminy wykonania czynności, stanowiących przedmiot zamówienia. Jeżeli przyrzeczona umowa nie dojdzie do skutku z przyczyn, za które odpowiada zamawiający, wykonawcy przysługuje zwrot poniesionych kosztów z tytułu dokonanych już czynności. Projekt umowy przedwstępnej i umowy przyrzeczonej sporządza wyko­nawca i przesyła zamawiającemu najpóźniej 14 dnia przed upływem terminu uzgodnionego między stronami na zawarcie wymienionych wyżej umów. Zawarcie umowy następuje, jeżeli strony w toku prowadzonych rokowań uzgodnią co najmniej: a) przedmiot umowy wraz z dyrektywnym harmonogramem realizacji remon­tu, uwzględniającym terminy przekazania obiektu oraz datę rozpoczęcia i zakończenia robót budowlano-montażowych, stanowiących przedmiot umo­wy, ^inv dostarczania dokumentacji projektowej i potrzebnych maszyn i urzą-D) termixlJ ^ ^rzedmioty odbioru i terminy ich przekazania zamawiającemu, d) formę ustalenia wynagrodzenia wykonawcy. Strony mogą w umowach o wykonanie robót remontowych lub moderniza- • vch regulować wzajemne prawa i obowiązki odmiennie, niż to stanowią ogólne warunki umów, tylko wtedy, gdy to wynika z przepisów tych warun­ków W innym przypadku postanowienia umów odbiegające od ogólnych wa­runków umów są nieważne. przepisy ogólnych warunków umów obowiązują strony bez potrzeby za­mieszczania ich w treści umowy. W sprawach nie uregulowanych w ogólnych warunkach umów stosuje się przepisy kodeksu cywilnego. Jako jednostkę gospodarki nieuspołecznionej należy rozumieć spółdzielnię rzemieślniczą, rzemieślnika lub inną jednostkę gospodarki nieuspołecznionej, uprawnionych do wykonywania robót budowlanych. Jeżeli zamawiającego nie obowiązuje przeprowadzenie przetargu lub zbie­ranie ofert, może kierować on bezpośrednio do wykonawcy zamówienie okre­ślające przedmiot i warunki proponowanej umowy, dołączając odpowiednią dokumentację dla remontu i modernizacji obiektu. Umowa o roboty remontowo-budowlane, adaptacyjne lub modernizacyjne stanowi zobowiązanie wykonawcy robót do wykonania na rzecz zamawiają­cego i oddania mu przedmiotu umowy, wykonanego zgodnie z umową, doku­mentacją projektową, zasadami wiedzy technicznej i przepisami techniczno--budowlanymi, a zamawiającego — do odbioru tego przedmiotu od wyko­nawcy i zapłacenia mu należnego (umówionego) wynagrodzenia. Do obowiązków zamawiającego należy: dostarczenie dokumentacji projektowej, chyba że strony umówią się ina­czej, uzyskanie pozwolenia na modernizację lub adaptację obiektu lub dokona­nie odpowiednich czynności wymaganych przez Prawo budowlane, przekazanie wykonawcy obiektu lub — stosownie do umowy — umożliwie­nie mu rozpoczęcia i wykonania robót, dostarczenie na budowę określonych w umowie materiałów, konstrukcji, maszyn i urządzeń oraz powierzenie ich wykonawcy, koordynacja wykonania robót, w razie gdy na budowie działają wyko­nawcy częściowi, f) odbiór przedmiotu umowy, g) zapłata wynagrodzenia wykonawcy. Do obowiązków wykonawcy należy: a) wykonanie robót remontowo-budowlanych lub modernizacyjnych zgodnie z umową, dokumentacją projektową, zasadami wiedzy technicznej i prze- Pisami techniczno-budowlanymi, dostarczenie określonych w umowie materiałów, c koordynacja wykonawstwa robót budowlanych w razie wykonywania ich Przy pomocy podwykonawców, zawiadamianie zamawiającego o wykonywaniu robót zanikających lub ule­gających zakryciu, oddanie zamawiającemu wykonanego przedmiotu umowy. Bez zgody zamawiającego nie można: przelać na inną jednostkę lub osobę praw i obowiązków wynikających z za­wartej umowy, powierzyć wykonanie robót budowlanych objętych umową podwykonaw­com, z tym zastrzeżeniem, że w przypadku gdy generalnym wykonawcą jest spółdzielnia rzemieślnicza, może ona powierzać wykonanie niektó­rych robót podwykonawcom branżowym, koordynując jednak ich działal­ność i zapewniając im warunki niezbędne do wykonania tych robót. • Umowa zostaje zawarta z chwilą podpisania jej przez obie strony. Umo­wa powinna zawierać wszystkie postanowienia określające obowiązki i upraw­nienia stron, zabezpieczające ich interesy, a w szczególności: oznaczenie stron zawierających umowę, ich siedzibę oraz datę i miejsce zawarcia umowy, określenie przedmiotu umowy zgodnie z załączoną dokumentacją projek­tową, datę przekazania wykonawcy obiektu podlegającego remontowi lub datę umożliwienia mu rozpoczęcie wykonywania robót budowlanych, datę, w której wykonany przedmiot umowy ma być oddany zamawiają­cemu, orientacyjną wysokość wynagrodzenia wykonawcy z podaniem cen jednost­kowych objętych umową robót budowlanych, ze wskazaniem cennika i po­zycji oraz wszystkich narzutów i dodatków przysługujących wykonawcy, rodzaj, ilość i terminy powierzenia przez zamawiającego materiałów, kon­strukcji, maszyn i urządzeń, potrzebnych do wykonania przedmiotu umowy, rodzaj i ilość materiałów, które ma dostarczyć wykonawca, h) sposób zabezpieczenia materiałów, konstrukcji, maszyn i urządzeń powie- rzonych wykonawcy w związku z umową, i) sposób rozliczenia z powierzonych wykonawcy materiałów, konstrukcji, maszyn i urządzeń, j) sposób zapłaty wynagrodzenia wykonawcy, k) jeżeli umowa jest zawierana ze spółdzielnią rzemieślniczą — wymienienie członków spółdzielni, którzy będą bezpośrednio wykonywać roboty budo­wlane objęte umową, 1) nazwę, numer i datę dokumentu uprawniającego wykonawcę (wykonawców) do wykonywania robót budowlanych objętych umową oraz oznaczenie or­ganu, który dokument ten wydał, m) inne uzgodnione postanowienia, jak np. wyznaczenie pełnomocników stron i zakres ich upełnomocnienia itp. ® Ramowy wzór umowy o wykonanie remontów budowlanych i instalacyj­nych podawany jest zwykle w załącznikach do odnośnych zarządzeń w sprawie ogólnych warunków zawierania umów. Wykonawca jest obowiązany zawiadomić na piśmie zamawiającego o ko­nieczności wykonania robót budowlanych nie objętych dokumentacją projek­tową, jak również o wadach i brakach w tej dokumentacji, zauważonych po jej otrzymaniu oraz stwierdzonych w czasie wykonywania robót remontowo--budowlanych. Roboty remontowo-budowlane nie objęte dokumentacją projektową oraz roboty dodatkowe i zamienne mogą być wykonane tylko na podstawie pisem­nego zamówienia, przyjętego przez wykonawcę w formie aneksu do umowy. W takim wypadku zamawiający jest obowiązany dostarczyć wykonawcy wraz z zamówieniem niezbędne projekty (rysunki). Bez uprzedniej zgody zamawiającego mogą być realizowane tylko roboty, których natychmiastowe wykonanie jest niezbędne ze względu na bezpieczeń­stwo lub konieczność zapobieżenia awarii. Podstawą podjęcia robót jest spo­rządzony przez wykonawcę protokół konieczności przesłany zamawiającemu po dokonaniu odpowiedniego wpisu do dziennika budowy. Zamawiający po­krywa wartość tych robót, jeżeli konieczność ich wykonania nie powstała z przyczyn, za które odpowiada wykonawca.